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マンションを売却しようと考えたとき、多くの方が真っ先に気になるのは「いくらで売れるか」という売却価格でしょう。しかし、不動産売却においてそれと同じくらい、あるいはそれ以上に重要なのが「売却後に手元にいくら残るか」という実質的な手残り額です。

せっかく高値で売却できたとしても、税金の仕組みを知らずに対策を怠ると、数百万円単位の税金が課せられ、結果的に手残りが少なくなってしまうケースは珍しくありません。特にマンション売却では、所有期間や売却益の有無、さらには過去に行ったリノベーションの内容によって、適用できる特例や計算方法が劇的に変わります。

本記事では、不動産売却とリノベーションの両面から数多くの資産価値向上をサポートしてきた専門家の視点で、マンション売却にかかる税金のすべてを徹底的に解説します。単なる制度の紹介にとどまらず、どうすれば納税額を抑え、安心して次の住まいやライフプランに資金を回せるのか、その具体的な戦略をお伝えします。

【関連記事】はじめてのマンション売却｜流れ・費用・コツまでやさしく解説！

contents

• マンション売却で発生する税金の種類と課税タイミング
• 譲渡所得の計算を制する者が売却を制する！取得費と譲渡費用の深掘り
• 3,000万円特別控除だけじゃない！マンション売却の節税特例を使い倒す
• 売却益が出ない「譲渡損失」でも税金が戻る？損益通算と繰越控除の魔法
• 専門家が明かす！マンション売却の「出口戦略」と資産価値維持のリノベ術
• まとめ

マンション売却で発生する税金の種類と課税タイミング

マンションを売却する過程では、いくつかの段階で異なる税金が発生します。これらは「必ずかかる税金」と「利益が出た場合のみかかる税金」に大きく分けられます。まずは全体像を把握し、いつ、どのタイミングで資金が必要になるのかを整理しましょう。

売買契約時に必ず発生する「印紙税」の仕組みと軽減措置

印紙税は、マンションの売買契約書を作成する際に課せられる国税です。契約書に記載された金額に応じて税額が決まり、通常は契約書に収入印紙を貼り、消印（割印）することで納付します。

不動産売買契約書は通常2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保有するため、双方が各自の契約書に貼る印紙代を負担するのが一般的です。現在、不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置が適用されており、本来の税率よりも低い金額で済むようになっています。

以下の表に、契約金額ごとの印紙税額（軽減適用後）をまとめました。

契約金額の区分	印紙税額（軽減適用後）
500万円を超え 1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超え 1億円以下	30,000円
1億円を超え 5億円以下	60,000円

この軽減措置は期限付きの特例ですが、長年延長され続けています。最新の適用期限については常に確認が必要ですが、一般的なマンション売却であれば、1万円から3万円程度の負担を想定しておけば問題ありません。

住宅ローン完済時に欠かせない「登録免許税」と司法書士費用

マンションを売却する際、多くの場合は住宅ローンが残っています。ローンを完済しただけでは、不動産の登記簿に設定されている「抵当権」は自動的には消えません。この抵当権を抹消するために必要なのが登録免許税です。

登録免許税の額は、不動産1個につき1,000円です。マンションの場合、建物で1個、敷地（土地）で1個とカウントされるのが一般的であるため、合計2,000円となります。敷地権が複数の土地に分かれている場合は、その分だけ加算されます。

実務上は、登記手続きを司法書士に依頼するため、以下の費用がセットで発生することを覚えておきましょう。

• 登録免許税の実費（数千円）
• 司法書士への報酬（1万円から3万円程度）
• 事前調査や書類取得費用

これらは売却代金を受け取る決済のタイミングで支払うことになります。大きな金額ではありませんが、スムーズな引き渡しのために必須の経費です。

利益が出たときにかかる「譲渡所得税」の計算基礎

マンション売却において最も大きな金額になり得るのが、この譲渡所得税です。ただし、この税金は「売却価格」に対してかかるのではなく、売却によって得られた「利益（譲渡所得）」に対してかかります。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

この計算の結果がプラスになった場合にのみ、課税対象となります。逆に、購入時よりも安く売却し、諸費用を差し引いてマイナス（譲渡損失）になった場合は、譲渡所得税は発生しません。

ここで重要なのは、取得費の算出です。マンションの購入代金から、所有期間中の建物の減価償却費を差し引く必要があるため、単純に「買ったときの値段」をそのまま使うことはできません。この計算の複雑さが、多くの人を悩ませるポイントとなります。

忘れがちな「住民税」と「復興特別所得税」の納付スケジュール

譲渡所得が発生した場合、所得税だけでなく住民税と復興特別所得税もあわせて課税されます。復興特別所得税は、所得税額に対して2.1%を乗じた金額で、2037年まで課税される時限的な税金です。

注意すべきは納付のタイミングです。

• 所得税・復興特別所得税：売却した翌年の2月16日から3月15日までの確定申告期間中に納付。
• 住民税：確定申告をした情報に基づき、売却した翌年の6月以降に納付書が届く。

このように、住民税は売却からかなり時間が経過した後に請求が来るため、売却代金を使い果たしてしまわないよう、納税資金を確保しておく必要があります。

以下に、譲渡所得が発生した際にかかる税金の種類を一覧にしました。

• 所得税（国税）
• 復興特別所得税（国税）
• 住民税（地方税）

これらの税率は、マンションを所有していた期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれ、倍近い差が出ることもあります。これについては後のセクションで詳しく解説します。

譲渡所得の計算を制する者が売却を制する！取得費と譲渡費用の深掘り

マンション売却における節税の第一歩は、正しい計算によって「譲渡所得」をできるだけ小さくすることです。税務署は「売れた金額」は把握しやすいですが、「かかった経費」については納税者が正しく申告しない限り認めてくれません。

譲渡価額から差し引ける「譲渡費用」に含まれる項目の境界線

譲渡費用とは、売却するために直接かかった費用のことです。これを漏れなく計上することで、課税対象となる利益を圧縮できます。

一般的に譲渡費用として認められる主な項目は以下の通りです。

1. 仲介手数料（消費税含む）
2. 売買契約書の印紙代
3. 借家人を立ち退かせるための立退料
4. 既に締結していた売買契約を解除するための違約金
5. 売却のために行った測量費や建物解体費（マンションでは稀）

一方で、売却に伴う費用であっても、譲渡費用に含まれないものもあります。例えば、引っ越し代金や、不用品の処分費用、ハウスクリーニング代などは、原則として譲渡費用とは認められません。ただし、売却の条件として「ハウスクリーニングを行うこと」が契約に明記されている場合など、状況によっては認められる可能性もあるため、判断に迷う場合は専門家への相談が欠かせません。

購入時の経費が鍵！「取得費」として認められる意外な費用

取得費とは、売却したマンションを買い入れた時の代金や、その後の設備投資費などの合計から、減価償却費を差し引いたものです。購入時の価格だけでなく、購入に付随して支払った諸費用も含まれます。

取得費に含めることができる費用の例をリストアップしました。

• マンションの購入代金（建物＋土地）
• 購入時の仲介手数料
• 購入時の登録免許税、不動産取得税
• 司法書士への報酬（購入時）
• 印紙税（購入時の契約書分）
• 固定資産税精算金（購入時に売主に支払った分）

特に「固定資産税精算金」は、実務上は売買代金の一部とみなされますが、領収書が分かれていることも多いため、見落としがちな項目です。これらを一つひとつ積み上げることで、最終的な税額を大きく下げることが可能になります。

リノベーション費用は資産価値を高める「資本的支出」になるか

不動産売却とリノベーションの両方を手がける立場から強調したいのが、過去に行ったリフォームやリノベーション費用の扱いです。これらは「資本的支出」として取得費に加算できる場合があります。

資本的支出とは、その資産の価値を高めたり、耐久性を増したりするために支出した費用のことです。一方で、通常の維持管理のための「修繕費」は取得費には含まれません。

以下の比較表で、その違いを確認してください。

区分	取得費（資本的支出）になる例	取得費にならない（修繕費）例
間取り変更	3LDKを広い2LDKに変更する工事	破れた壁紙の張り替え（同グレード）
設備更新	キッチンや浴室を最新の高機能品へ交換	水漏れした蛇口のパッキン交換
性能向上	二重サッシの設置や断熱材の充填	割れたガラスの交換
外装等	バルコニーの防水性能を高める大規模改修	軽微なひび割れの補修

リノベーションによって物件の資産価値が向上している場合、その工事請負契約書や領収書は非常に重要な節税アイテムとなります。フルリノベーションであれば、数百万円から一千万円以上の金額が取得費に加算されるため、税額に与える影響は甚大です。

領収書がない！購入代金が不明な場合の「概算取得費」の落とし穴

中古マンションを相続で引き継いだ場合や、数十年前に購入して書類を紛失してしまった場合など、購入価格が分からないことがあります。このとき、税務上は「売却価格の5%」を取得費として計算する「概算取得費」というルールが適用されます。

しかし、これは非常に不利な計算方法です。例えば、5,000万円で売却したマンションの取得費が5%（250万円）とみなされると、残りの4,750万円に近い金額が利益と判断され、莫大な税金がかかってしまいます。

書類がない場合でも、以下のような資料があれば、実額での取得費を主張できる可能性があります。

• 当時の住宅ローンの借入金申込書や金銭消費貸借契約書
• 不動産会社の顧客台帳やパンフレットの控え
• 当時の通帳の出金記録
• 同じマンションの同時期の取引事例（公的データ）

諦めて5%の概算取得費を選択する前に、あらゆる角度から当時の価格を証明する証跡を探すべきです。これは「手残りを増やす」ための最大の難所と言えるでしょう。

3,000万円特別控除だけじゃない！マンション売却の節税特例を使い倒す

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出たとしても、実際に多額の税金を払う人はそれほど多くありません。それは、マイホーム（居住用財産）を売却する際に使える強力な節税特例が用意されているからです。

マイホーム売却の最強の味方「3,000万円特別控除」の適用条件

この特例は、自分が住んでいるマンションを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる制度です。つまり、利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。

適用するための主な条件は以下の通りです。

• 自分が実際に住んでいたマンションであること
• 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 前年、前々年にこの特例や他の特定の特例を受けていないこと

特に重要なのは「住まなくなってから3年」という期限です。空き家にして放置しすぎると、この最強の特例が使えなくなり、手残りが激減するリスクがあります。また、この特例は所有期間に関係なく利用できるため、短期間で売却して大きな利益が出た場合でも非常に有効です。

10年超所有で税率がさらに下がる「軽減税率の特例」の活用法

売却した年の1月1日時点で、そのマンションを10年を超えて所有していた場合、3,000万円特別控除を適用した後の残りの利益に対して、通常よりも低い税率が適用されます。

この特例の素晴らしい点は、前述の「3,000万円特別控除」と重ねて使えることです。

税率の違い（所得税・住民税の合計）を見てみましょう。

所有期間の区分	3,000万円控除後の利益（6,000万円以下部分）
5年超 10年以下（長期譲渡所得）	20.315%
10年超（軽減税率の特例適用）	14.21%

10年を超えて住み続けたマンションを売却する場合、この6%の差は非常に大きくなります。例えば、控除後の利益が1,000万円あった場合、税額は約60万円も変わります。売却時期を数ヶ月調整するだけで10年超の要件を満たせるのであれば、戦略的にタイミングを遅らせるのも一つの手です。

買い換えで税金を将来に先送りする「買換え特例」のメリット・デメリット

「特定の居住用財産の買換え特例」は、売却価格よりも高い金額で新しい住居を買い換えた場合、その売却にかかる税金を「次にその買い換えた住居を売る時」まで先送りにできる制度です。

• メリット：売却時の現金流出を抑えられ、新しい住居の購入資金に充てられる。
• デメリット：税金が免除されるわけではなく、あくまで「繰り延べ」である。将来、買い換えた家を売る時に、前回の利益分も合算して課税される。

この特例の最大の注意点は、「3,000万円特別控除」と併用できないことです。多くの場合、3,000万円特別控除を使った方が最終的な納税額は少なくなりますが、売却益が非常に大きく、3,000万円を引いても多額の税金が出る場合には、この買換え特例が検討候補に挙がります。

特例利用時の注意点！住宅ローン控除との選択でどちらが得か

意外と知られていないのが、3,000万円特別控除などの特例を利用すると、新しく購入する住まいで「住宅ローン控除」が受けられなくなる（または制限される）というルールです。

入居した年とその前後2年（計5年間）に、売却益の特例を受けていると住宅ローン控除が適用できません。

どっちがお得かを判断する基準は以下の通りです。

1. 売却益が大きい場合：3,000万円特別控除を優先し、即座に数百万円の税金をゼロにする。
2. 売却益が小さい場合：あえて特例を使わず、新居での住宅ローン控除（最大数百万円の減税）を10〜13年かけて受ける。

このシミュレーションは、売却価格、利益額、新居のローン額、所得金額など複数の要素が絡むため、不動産会社や税理士に詳細な比較を出してもらうことを強くお勧めします。

売却益が出ない「譲渡損失」でも税金が戻る？損益通算と繰越控除の魔法

マンション売却は、必ずしも利益が出るとは限りません。むしろ、購入価格より安く売らざるを得ないケースの方が多いかもしれません。しかし、ガッカリするのはまだ早いです。赤字（譲渡損失）が出た場合にのみ使える、非常に有利な税制が存在します。

住宅ローンの残債がある場合の「譲渡損失の損益通算」という選択肢

マンションを売却した金額が、当時の購入価格（減価償却後）を下回り、かつ住宅ローンの残高よりも安くしか売れなかった場合、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という特例が使える可能性があります。

この特例の凄さは、売却で出た赤字を、その年の「給与所得」など他の所得から差し引ける（損益通算できる）点にあります。

例えば：

• 年収：700万円
• マンション売却の赤字：1,000万円
• 損益通算後の所得：0円

この場合、その年に給与から天引きされていた所得税が全額還付され、翌年の住民税も大幅に減額されることになります。売却で損をした痛みを、税制が和らげてくれる仕組みです。

買い換える場合と買い換えない場合で異なる特例の使い分け

譲渡損失に関する特例には、大きく分けて2つの種類があります。

1. 居住用財産の「買換え」等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
   　（新居に買い換える場合）
2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
   　（オーバーローン状態で売却し、買い換えない場合も含む）

いずれも、住宅ローンが関係していることが条件となります。単に「安く売った」だけでは適用されず、売却してもなおローンが残る「オーバーローン」状態や、新居での新規ローン設定が要件に絡んできます。自分がどちらに当てはまるのか、あるいはどちらも使えないのかを事前に把握しておくことは、売却後のキャッシュフローを計算する上で不可欠です。

損益通算によって翌年以降の所得税・住民税をゼロに近づける方法

この特例のもう一つの強力なメリットは「繰越控除」です。売却した年の所得だけでは赤字を相殺しきれない場合、翌年以降、最大3年間にわたってその赤字を繰り越し、将来の所得から差し引くことができます。

合計で最大4年間、所得税や住民税を大幅に軽減できる可能性があるため、年収が高い方ほどその恩恵は大きくなります。

以下に繰越控除のイメージを整理しました。

• 売却年：給与所得から赤字をマイナス → 所得税還付
• 翌年（1年目）：残った赤字を給与所得からマイナス → 住民税等の軽減
• 翌々年（2年目）：さらに残っていればマイナス
• 3年目：まだ残っていればマイナス

これを利用することで、売却による損失を実質的に「税金の還付」という形で一部回収できるのです。

譲渡損失の特例を受けるために必要な確定申告の必須書類

利益が出た時の確定申告よりも、損失が出た時の確定申告の方が、提出書類の難易度は上がります。特例を受けるためには、売却した翌年の確定申告が「必須」です。「損をしたから申告しなくていい」と思い込んでいると、数百万円の還付チャンスを逃すことになります。

必要となる主な書類は以下の通りです。

• 居住用財産の譲渡損失の金額の計算明細書
• 売却したマンションの登記事項証明書
• 売却時および購入時の売買契約書の写し
• 住宅ローンの年末残高証明書（売却物件分および新居分）
• 住民票の写し（居住を証明するため）

特に、売却直前の住宅ローン残高証明書は、銀行に発行を依頼する必要があるため、早めの準備が必要です。これらの書類を揃える手間を惜しまないことが、賢い出口戦略の鍵となります。

専門家が明かす！マンション売却の「出口戦略」と資産価値維持のリノベ術

マンション売却における税金計算のルールや特例を理解したところで、最後に「いつ、どのように売るのが最も得策か」という戦略的な視点について深掘りします。不動産売買とリノベーションの両方に精通したプロの視点から、税負担を最小限に抑えつつ、売却価格を最大化するための出口戦略を解説します。

所有期間「5年」と「10年」の壁が手残りに与える衝撃的な差

マンションを売却する際、最も注意すべきなのが「所有期間」の判定です。税法上の所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。例えば、2020年4月に購入したマンションを2025年5月に売却した場合、暦の上では5年を超えていますが、税法上は「2025年1月1日時点で4年超」となるため、短期譲渡所得として扱われます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率に約2倍の差があります。

1. 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）
2. 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）

さらに、所有期間が10年を超えると、前述した「軽減税率の特例」が適用され、6,000万円以下の利益に対しては税率が14.21%まで下がります。

以下の表は、売却益が1,000万円出た場合の、所有期間による税額の単純比較です。

所有期間の区分	適用税率（合計）	納税額（概算）
5年以下（短期）	39.63%	3,963,000円
5年超（長期）	20.315%	2,031,500円
10年超（軽減税率）	14.21%	1,421,000円

このように、わずか数ヶ月の売却時期の差で、手残りが100万円単位で変わる可能性があります。売り急ぐ必要がないのであれば、1月1日をまたぐタイミングまで待つことが、最も確実な節税戦略となります。

資産価値を落とさないためのメンテナンスとリノベーションの投資対効果

マンションの価値を維持・向上させるためには、適切なメンテナンスとリノベーションが不可欠です。しかし、売却直前に高額なリフォームを行っても、その費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。ここで重要なのが「買い手の心理」と「税務上の取得費」のバランスです。

リノベーションには、見た目を綺麗にする表層リフォームと、見えない部分の性能を高める機能向上の2種類があります。

資産価値に直結するリノベーションのポイントを整理しました。

• 給排水管の更新：築古マンションの場合、漏水リスクを軽減するため、専有部内の配管更新は買い手への強い安心材料となります。
• 断熱性能の向上：内窓の設置（二重サッシ）などは、近年の省エネ意識の高まりから評価されやすく、取得費としての計上も認められやすい項目です。
• 間取りの現代化：3DKを広い1LDKや2LDKに変更するなど、ターゲット層に合わせた間取り変更は、周辺相場よりも高値で成約する要因となります。

不動産会社とリノベーション会社が一体となっている組織に相談すれば、どの工事が「売却価格に反映されやすいか」と「税金計算で経費として認められやすいか」の両面からアドバイスを受けることができます。これは、一般的な仲介会社だけでは得られない大きなメリットです。

税理士や不動産会社も教えてくれない「取得費」を増やすための証跡管理

多くの売主が「当時の書類がない」と諦めてしまう取得費ですが、実は粘り強く資料を集めることで、税額を数十万円、数百万円単位で減らせる可能性があります。不動産会社は成約を優先し、税理士は提出された資料のみで計算しがちですが、売主自身が「隠れた取得費」を見つけ出す努力が報われる世界です。

取得費として認められる可能性のある「忘れがちな項目」をリストアップしました。

• 購入時のオプション工事代金：新築購入時に追加したカップボードや照明器具などの領収書。
• 固定資産税精算金：購入時に売主に支払った精算金は、税法上「売買代金の一部」として取得費に含めることができます。
• 住宅ローン事務手数料：借入時に銀行へ支払った手数料も取得費に加算可能です。
• 改良費・設備交換：エアコンの隠蔽配管工事や、壁に据え付けた棚などの設置費用。

これらの領収書を紛失している場合でも、当時のパンフレット、設計図、通帳の振込履歴、あるいは工事請負契約書の控えなどを組み合わせることで、実額として認められるケースがあります。一つひとつの金額は小さくても、積み重なれば大きな節税効果を生みます。

市場心理を読み解く！高値売却を実現するための「売り時」の見極め

税制上のタイミング（5年・10年の壁）と合わせて検討すべきなのが、不動産市場の動向です。マンション売却は、需要と供給のバランスで価格が決まります。

一般的に、不動産取引が最も活発になるのは、新生活が始まる前の1月から3月です。この時期は「多少高くても買いたい」という熱量の高い買主が増えるため、高値成約のチャンスが広がります。しかし、供給（ライバル物件）も増えるため、自分たちのマンションの魅力をどう差別化するかが重要です。

売却を成功させるための「売り時」判断のチェックポイントです。

1. 周辺の競合物件の在庫状況：同じマンション内で売り出し中の部屋がないか、近隣に新築マンションの供給予定がないかを確認します。
2. 住宅ローンの金利動向：金利が上昇傾向にある場合、買主の購買意欲が下がる前に売り抜ける必要があります。
3. 築年数の節目：築15年、築20年といった節目は、買主が検索条件で絞り込むポイントです。節目を迎える直前の方が、検索にヒットしやすくなります。

税金対策を完璧に行い、さらに市場のピークに合わせて売却活動をスタートさせる。この両輪が揃うことで、初めて納得のいく「最高の手残り額」を実現することができるのです。

【関連記事】マンション価格変動と購入のタイミングの見極め方

まとめ

マンション売却は、単に高い金額で売ることがゴールではありません。売却後に手元に残る現金を最大化し、次の住み替えや資産運用に繋げることが真の成功と言えます。

本記事で解説した通り、マンション売却にかかる税金は、所有期間、取得費の算出、そして各種特例の活用によって、その額が劇的に変わります。3,000万円特別控除のような強力な制度がある一方で、住宅ローン控除との併用制限や、5年・10年の所有期間判定など、一歩間違えれば大きな損失を招く落とし穴も存在します。

特に重要なポイントを再確認しましょう。

• 売却益が出た場合は、まず「3,000万円特別控除」の適用可否を確認する。
• 売却損が出た場合も「損益通算」によって所得税・住民税を取り戻せる可能性がある。
• 購入時の諸費用や過去のリノベーション費用を漏れなく「取得費」に計上する。
• 所有期間は「売却した年の1月1日」時点で5年超・10年超を確認する。

不動産は一つとして同じものはなく、お客様の状況によって最適な税金対策も異なります。ネット上の情報だけで判断せず、不動産売買の実務と、資産価値を高めるリノベーションの知見、そして最新の税制に精通したプロフェッショナルをパートナーに選ぶことが、安心な売却への近道です。

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