こんにちは！設計士の林です。

中古マンションの購入で「築何年まで？」と悩んでいませんか？

この記事では、耐震性や資産価値、住宅ローンなど、築年数ごとに異なる特徴を解説します！

後悔しないためのチェックポイントを知り、あなたに最適な物件を見つけましょう！✨

contents

• 中古マンション「築何年まで」という明確な答えはない
• 築年数で見る中古マンションの4つの分類と特徴
• 購入前に知るべき！築年数に関する5つのチェックポイント
• 「築古マンション」を購入するメリット
• まとめ：築年数だけで判断せず総合的な視点を持とう

中古マンションの購入を検討する際、多くの方が最初に突き当たる疑問、それが「一体、築何年までの物件なら安心して購入できるのだろうか？」という点ではないでしょうか？？👀

価格が魅力的な中古マンションですが、築年数が経過していることへの漠然とした不安はつきものです。

この記事では、中古マンションの築年数に関する疑問を解消し、後悔しない物件選びができるように、築年数ごとの特徴から購入前に確認すべき重要なポイントまで、分かりやすく解説していきます！

中古マンション「築何年まで」という明確な答えはない

「中古マンションは築何年までが限界ですか？」という問いに対して、実は「築〇〇年です」という明確な一つの答えはありません！なぜなら、マンションの価値や寿命は、単に築年数だけで決まるものではないからです。✖

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年とされていますが、これは税法上の減価償却の計算に用いられる年数であり、「47年経ったら住めなくなる」という意味ではありません。

適切なメンテナンスや修繕が行われていれば、マンションは100年以上住み続けることも可能だと言われています。

大切なのは、築年数という数字だけに囚われるのではなく、その物件が持つ個別の状態を多角的に見極めることです。建物の管理状態、立地条件、そして購入後のライフプランなど、総合的な視点から判断することが、賢い中古マンション選びの鍵となります！🔓

👇耐用年数については下記の記事をチェック！✅

中古マンションの購入でよく聞く「耐用年数」って？築30年・40年の物件はどう見る？

築年数で見る中古マンションの4つの分類と特徴

中古マンション市場は、築年数によって価格帯や物件の状態が大きく異なります。

ここでは、代表的な築年数の区分ごとに、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

ご自身の予算やライフスタイルと照らし合わせながら、最適な物件探しの参考にしてください！

築10年以内：新築同様だが価格は抑えめ

築10年以内の物件は「築浅中古マンション」とも呼ばれ、新築に比べて価格が抑えられているにもかかわらず、設備や内装が新しく非常に人気があります。

最新の設備が導入されていることも多く、大きなリフォームをせずに快適な生活を始められるのが最大の魅力です。

ただし、価格の下落率がまだ緩やかであるため、中古としての割安感は他の年代に比べると薄いかもしれません。

築20年以内：価格と状態のバランスが良い

築10年を超え20年以内になってくると、価格が新築時に比べて大きく下がり、いわゆる「お買い得感」が出てきます。👆

東日本不動産流通機構のデータによると、2022年に成約した首都圏の中古マンションの平均築年数は23.33年であり、この年代が市場の主流となっていることが分かります。

物件数も多いため、多くの選択肢の中から比較検討できるでしょう。

ただし、キッチンや浴室などの水回り設備に古さを感じ始める時期でもあります。

築30年以内：リノベーションで価値向上も

築30年に近づくと、価格はさらに手頃になります。

この年代の物件は、購入費用を抑え、その分をリノベーションに充てることで、自分好みの住まいを一から作り上げたいと考える方に適しています。

1回目の大規模修繕工事が完了しているケースも多く、管理状態を確認しやすいというメリットもあります。

しかし、修繕積立金が将来的に値上がりする可能性も考慮しておく必要があります。📝

 築40年以上：価格は安いが注意点が多い

築40年を超える、いわゆる「築古」マンションは、何よりも価格の安さが魅力です。

都心や駅近など、現代では新築マンションが建てられないような好立地の物件が見つかることもあります。

一方で、後述する耐震性の問題や、設備の老朽化、金融機関によっては住宅ローンが借りにくくなるなど、購入前に入念なチェックが必要な年代でもあります。✅

 購入前に知るべき！築年数に関する5つのチェックポイント

築年数に関わらず、中古マンションの購入を成功させるためには、必ず確認しておきたい共通のポイントがあります。

特に以下の5点は、資産価値や将来の住み心地に直結する重要な項目です。

ポイント1：新耐震基準を満たしているか

最も重要なチェックポイントが耐震性です。日本では1981年6月1日に建築基準法が改正され、耐震基準が大幅に強化されました。この「新耐震基準」は震度6強～7程度の地震でも倒壊しないことを基準としており、これ以前の「旧耐震基準」とは安全性が大きく異なります。 1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物であれば新耐震基準を満たしていますが、築年数が古い物件の場合は必ず確認するようにしましょう。

ポイント2：住宅ローン控除が利用できるか

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が最大13年間、所得税などから控除される非常に大きな節税制度です。中古マンションでこの制度を利用するには、いくつかの要件がありますが、築年数に関しては「1982年（昭和57年）以降に建築された家屋（新耐震基準適合住宅）」であることが一つの基準となります。 これより古い物件でも、所定の耐震基準適合証明書などがあれば適用できる場合があります。

ポイント3：建物の管理状態は良好か

マンションの価値は、管理で決まると言っても過言ではありません。共用部分であるエントランスや廊下、ゴミ置き場などが清潔に保たれているか、掲示板の情報は整理されているかなど、内見の際には必ず自分の目で確認しましょう。管理が行き届いているマンションは、住民の意識も高く、将来にわたって資産価値が維持されやすい傾向にあります。

ポイント4：資産価値は維持されやすいか

一般的に中古マンションの価格は、築20～25年程度で下落が緩やかになり、底値に近づくと言われています。 その後、資産価値が維持されるかどうかは、立地の良さ（駅からの距離、周辺環境など）や管理状態、総戸数などが大きく影響します。将来的な住み替えや売却の可能性も視野に入れ、資産として価値が落ちにくい物件を選ぶことが重要です。

ポイント5：大規模修繕計画は適切か

マンションでは、約12～15年周期で外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕工事が行われます。この工事は、マンションの寿命を延ばし、資産価値を維持するために不可欠です。購入を検討している物件の「長期修繕計画」や「修繕履歴」を確認し、計画的に修繕が行われているか、また、そのための修繕積立金が十分に貯まっているかを必ずチェックしましょう。

「築古マンション」を購入するメリット

価格の安さばかりが注目されがちな築古マンションですが、実はそれ以外にも多くのメリットが存在します。

新築や築浅物件にはない、築古ならではの魅力を3つのポイントから解説します！💡

価格が安く、希望の立地で探しやすい

最大のメリットは、やはり価格の手頃さです。新築に比べて大幅に安く購入できるため、同じ予算でもより広い面積や、都心部・駅近といった希望のエリアで物件を探すことが可能になります。これは、ライフスタイルや通勤・通学の利便性を重視する方にとって大きなアドバンテージとなるでしょう。

リノベーションで自分好みの空間を実現できる

築古マンションは、内装や設備が古いことが多いですが、それを逆手にとってフルリノベーションを施すことで、新築同様、あるいはそれ以上に自分たちのライフスタイルに合った理想の住空間を創り出すことができます。 間取りの変更も含めた自由な設計が可能で、「自分だけの家」を求める方には最適な選択肢と言えるでしょう。

👇詳しくはコチラの記事をチェック！

家づくりの新常識！「中古を買ってリノベ」

管理状態の良し悪しを事前に確認できる

新築マンションの場合、将来の管理状態がどうなるかは未知数です。一方、築古マンションは何十年という歴史があるため、これまでの管理の質を客観的に評価することができます。共用部分の清掃状態や過去の修繕履歴などを確認することで、そのマンションの管理組合が適切に機能しているか、住民の意識は高いかなどを事前に把握でき、安心して購入判断ができます。

「築古マンション」を購入するデメリットと対策

多くのメリットがある一方で、築古マンションには特有のデメリットや注意すべき点も存在します。

しかし、それらのリスクを事前に理解し、適切な対策を講じることで、不安を解消することは十分に可能です。

耐震性への不安と確認方法

1981年の新耐震基準導入以前に建てられた旧耐震基準のマンションは、大きな地震に対する安全性が現行基準より劣る可能性があります。 これが築古マンションで最も懸念される点です。対策としては、まず「建築確認済証」の日付で新耐震基準かを確認します。旧耐震であっても、耐震補強工事が実施済みであったり、「耐震基準適合証明書」が取得できたりする物件であれば、安全性は高まります。🌱

修繕積立金が高くなる可能性と対処法

マンションの維持管理に不可欠な修繕積立金は、一般的に築年数が経過するほど高くなる傾向にあります。特に、購入時には安く設定されていても、将来の大規模修繕に備えて大幅に値上がりするケースがあります。対策として、購入前に長期修繕計画を確認し、将来的な積立金の増額計画が現実的かどうか、また現在の積立残高が十分にあるかを不動産会社に確認することが重要です。👀

住宅ローンが借りにくくなるケースと対策

金融機関は住宅ローンを融資する際、物件を担保として評価します。築年数が古いマンションは、この担保価値が低いと判断され、希望する借入期間や金額でローンが組めない場合があります。 対策としては、複数の金融機関に事前審査を申し込むことや、築年数だけでなく立地や管理状態も評価してくれる金融機関を選ぶことが挙げられます。自己資金を多めに用意しておくことも有効な手段です。

まとめ：築年数だけで判断せず総合的な視点を持とう

中古マンション選びにおいて、築年数は重要な判断材料の一つですが、それが全てではありません！

大切なのは、新耐震基準や管理状態といった物件の質を見極めること、そしてリノベーションという選択肢も視野に入れ、総合的な視点で判断することです。

今回ご紹介したチェックポイントを参考に、ご自身のライフプランと予算に合った、後悔のないマンション選びを実現してください！🏢✨

以上、林でした！

当記事の中の人

設計・デザイン担当

林　真凜　

2級建築士／

リノベーションコーディネーター

自己紹介 ——
設計としてお客様の理想をカタチにします。

とびきりのワクワクを、一緒に探しに行きましょう！✨

好きな食べ物 ——
・ひじき
・味仙

趣味 ——
・野球観戦（中日ドラゴンズ🐲）
・愛車でドライブ🚗

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