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マンションの買い替えを考えたとき、今の家を先に売るべきか、理想の新居を先に探すべきか悩む方は多いのではないでしょうか。住宅ローンの残債がある状態では、資金計画に失敗すると生活が苦しくなるリスクもあります。この記事では、スムーズに住み替えを成功させるための最適なタイミングや手順、知っておくべき税金の知識をわかりやすく解説します。読み終わる頃には、ご自身の状況に合わせた最適な買い替え戦略を立てられるようになります。

contents

• マンション買い替えを検討すべきタイミング
• 売り先行と買い先行どちらを選ぶべき？
• マンション買い替えにかかる諸費用
• 住宅ローンが残っていても買い替えは可能
• 買い替えで利用できる税金控除の特例
• マンション買い替えを成功させる手順
• まとめ

マンション買い替えを検討すべきタイミング

マンションの買い替えには、物件の価値や市場の動向、そして家族の状況という3つの重要な視点があります。適切な時期を見極めることで、売却価格を高く保ちつつ、新しい生活への移行もスムーズに進めることが可能となります。

タイミングの指標	注目すべきポイント	メリット
物件の築年数	築10年前後	設備がまだ新しく、需要が高い状態で売却できる
市場金利	低金利時代	購入者の意欲が高まり、早期売却が期待できる
ライフステージ	家族構成の変化	必要な広さや周辺環境を具体的にイメージできる

参考：なぜマンションは10年で住み替えるべきか？その理由を徹底解説！ | 不動産売却マガジン

築10年前後の時期に売却する

マンションの価値は築年数の経過とともに低下しますが、特に築10年を超えると下落幅が大きくなる傾向にあります。築10年以内であれば、住宅設備の大規模な交換が必要ないため、中古市場での需要が非常に高く、強気の価格設定で売り出しやすいという特徴があります。 買主側にとっても住宅ローン控除の適用を受けやすい築年数であるため、取引が活発に行われるのもこの時期です。築15年や20年を過ぎてから慌てて売却するよりも、価値が維持されている築10年前後で動くことが、資金面でのメリットを最大化する鍵となります。

参考：なぜマンションは10年で住み替えるべきか？その理由を徹底解説！ | 不動産売却マガジン

住宅ローンの金利が低い時に動く

市場の金利動向は、売却と購入の両面に大きな影響を与えます。低金利が続いている時期は、住宅の購入を検討する人が増えるため、所有しているマンションが早く、高く売れる可能性が高まります。また、ご自身が新居を購入する際も、低い金利でローンを組むことができれば、毎月の返済額を抑えつつ希望の条件に近い物件を選びやすくなります。金利が上昇局面に入ると、市場の買い控えが始まるだけでなく、ご自身の借入可能額も減少するため、低金利のうちに決断することは賢明な判断と言えます。

ライフステージの変化に合わせる

子供の進学や在宅ワークへの切り替えなど、現在の住まいに不便を感じ始めたときこそが、最大の買い替えタイミングです。家族構成が変われば、必要な部屋数やリビングの広さ、通学の利便性といった優先順位が大きく変化します。無理に今の住まいに住み続けるよりも、今の生活スタイルに最適な環境へ移ることで、家族全体の満足度は飛躍的に向上します。自分たちがどのような暮らしを送りたいのかが明確になった瞬間は、物件探しにおける基準が定まっているため、迷いなくスムーズに動ける貴重な機会となります。

売り先行と買い先行どちらを選ぶべき？

買い替えには「売り先行」と「買い先行」という2つの手法があり、現在の資金状況によって選ぶべき選択肢が変わります。それぞれの特徴を理解し、自分のライフプランに合致する方法を選ぶことが、精神的な余裕を持って進めるための第一歩です。

手法の種類	メリット	デメリット
売り先行	売却金額が確定するため、資金計画を立てやすい	仮住まいの費用や引っ越しの手間が発生する
買い先行	じっくりと納得のいく新居探しができる	二重ローンのリスクや、焦って売却する可能性がある
同時進行	理想的な住み替えだが、スケジュールの調整が難しい	契約条件の交渉力が求められる

資金に余裕があるなら買い先行

新居を先に購入する「買い先行」は、現在の住まいの売却を急がずに進められるため、妥協のない家探しをしたい方に適しています。引っ越しのタイミングを自由に設定できるため、仮住まいを用意する必要がなく、一度の引っ越しで済むという実務上のメリットもあります。ただし、現在のマンションの住宅ローンが残っている場合は、新居のローンと合わせて二重ローン状態になる期間が生じるため、十分な貯蓄や高い収入が求められます。売却が長期化した場合の維持費負担も考慮した、余裕のある資金計画が前提となる手法です。

ローン完済を目指すなら売り先行

今の家を先に売る「売り先行」は、売却代金を新居の購入資金に充てたい場合に最も推奨される方法です。売却価格が確定してから新居の予算を決められるため、予算オーバーによる失敗のリスクを徹底的に排除できます。住宅ローンの残債が多い場合でも、売却価格が確定していれば、完済までの道筋を明確に描くことが可能になります。一方で、新居が決まる前に売買が成立すると、一時的に賃貸マンションなどへ入居する仮住まい期間が発生し、そのための費用や引っ越し回数が増える点には注意が必要です。

迷う場合は売り買いを同時進行

売却と購入の手続きをほぼ同時に進める方法は、資金計画の安定性と利便性のバランスを両立できる理想的な形です。売却代金の受領と購入代金の支払いを同日に行うことで、仮住まいのコストを抑えつつ、スムーズに新居へ移ることが可能になります。しかし、この方法は売主と買主、そしてそれぞれの金融機関との間で緻密なスケジュール調整が必要となるため、不動産会社の担当者のスキルが重要になります。「〇月までに売れなければ価格を下げる」といった期限付きの売却計画を立て、柔軟に対応できる体制を整えておくことが成功の秘訣です。

マンション買い替えにかかる諸費用

マンションの買い替えでは、売却と購入の双方で諸費用が発生するため、物件価格の5％から10％程度を現金で準備しておくことが望ましいです。

費用の種類	発生タイミング	目安の金額
仲介手数料	売却時・購入時	物件価格の3％＋6万円（＋消費税）
譲渡所得税	売却時（利益が出た場合）	所得額に応じて変動
登記費用	購入時・売却時	数万から数十万円程度

参考：マンションの住み替え費用はどのくらい？ローンや税金を詳しく解説 | 住み替えお役立ち情報 | ラクいえ売却

仲介手数料を予算に組み込む

買い替えにおいて最も大きな支出となるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。これは売却側と購入側の両方で発生するため、例えば3,000万円のマンションを売って4,000万円のマンションを買う場合、合計で200万円を超える手数料がかかる計算になります。仲介手数料は通常、売買契約時と決済時に分けて支払うため、手元のキャッシュフローを圧迫しないよう事前に資金を確保しておく必要があります。不動産会社によっては買い替え特典として手数料を割り引くキャンペーンを行っていることもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

譲渡所得税の発生を確認する

マンションを売却した価格が、購入時の価格と諸経費の合計を上回り、利益（譲渡所得）が出た場合には税金がかかります。税率は物件を所有していた期間によって異なり、5年以下の「短期譲渡所得」と5年を超える「長期譲渡所得」では税率が大きく変わる点に注意が必要です。たとえ利益が出たとしても、居住用財産の特例を利用することで大幅に節税できるケースが多いため、自身がどの区分に該当するかを把握することが重要です。この税金は確定申告を行って納税するため、売却した翌年の資金繰りも考慮しておく必要があります。

参考：長期譲渡所得と短期譲渡所得とは？5年以内の不動産売却は注意が必要 | manabu不動産投資

登記費用と印紙税を準備する

物件の所有権を移転したり、新しく住宅ローンを設定したりする際には、登録免許税と司法書士への報酬が発生します。また、売買契約書に貼付する印紙税も、物件価格に応じて数万円単位で必要となります。これらの費用は「少額だから」と軽視されがちですが、積み重なると数十万円の差になるため、あらかじめ諸費用明細を作成して把握しておくことが大切です。特にローンを利用する場合は、金融機関への事務手数料や保証料も発生するため、現金で支払うべき項目とローンに組み込める項目を整理しておくことがスムーズな取引に繋がります。

住宅ローンが残っていても買い替えは可能

現在の住宅ローンを完済できていない状態でも、買い替えを諦める必要はありません。複数の解決策があるため、ご自身の残債額と物件の査定額を比較して、最適なルートを選択しましょう。

解決方法	特徴	適用条件
売却代金で完済	最も一般的な方法	売却価格＞ローン残債
住み替えローン	不足分を新居のローンに乗せる	安定した収入と高い返済能力
任意売却	金融機関の同意を得て売却	ローン返済が困難な場合の最終手段

売却代金でローンを完済する

現在のマンションの売却価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、手続きは非常にシンプルです。売却によって得た資金でローンを一括返済し、抵当権を抹消することで、新居の購入に向けた新しいローンを組むことが可能になります。この際、売却代金だけでなく、手持ちの自己資金を充当して完済を目指すことも一つの選択肢です。まずは不動産会社に精度の高い査定を依頼し、今の家がいくらで売れるのかという「現実的な数字」を把握することから全てが始まります。

住み替えローンを活用する

売却代金だけではローンを完済できない「オーバーローン」の場合でも、新居の購入代金と現在の残債をまとめて借り入れできる「住み替えローン 」という選択肢があります。このローンを利用すれば、不足分を補うための多額の現金を手元に持っていなくても、スムーズに新居へ移り住むことが可能になります。ただし、住み替えローンは借入総額が大きくなるため、通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も若干高めに設定されることが一般的です。将来の返済計画に無理がないか、銀行の事前審査を通じて慎重に判断することが求められます。

参考：【5分で解説！】住み替える際の住宅ローン完全ガイド

任意売却の可能性を検討する

ローンの返済が滞っている、あるいは住み替えローンも利用できないほど残債が多い場合には、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という手法が存在します。これは競売にかけられる前に市場価格で売却する方法で、通常の取引に近い形で家を手放すことができます。ただし、信用情報に影響が出る可能性があるほか、その後の生活再建に向けた専門的なサポートが必要不可欠となります。あくまで最終的な選択肢として捉え、まずは早期に専門の不動産会社や弁護士に相談し、リスクを最小限に抑える方法を模索することが先決です。

参考：任意売却とは？任意売却のメリットと注意点 ｜お知らせ｜大和ハウスリアルエステート｜大和ハウスグループ

買い替えで利用できる税金控除の特例

マンションの買い替えには、納税額を大幅に軽減できる公的な優遇制度が用意されています。これらを賢く利用することで、手元に残る資金を増やし、新居での生活に充てることが可能になります。

特例の名称	内容	適用されるケース
3,000万円特別控除	譲渡利益から3,000万円を差し引く	売却で利益が出た場合
買い換え特例	税金の支払いを将来に繰り延べる	一定の要件を満たす買い替え
譲渡損失の損益通算	他の所得と赤字を相殺できる	売却で損が出た場合

3,000万円特別控除を適用する

自宅を売却して利益が出た場合、所有期間に関わらず最高3,000万円まで所得から控除できる制度があります。これにより、多くのマンション売却では譲渡所得税を実質ゼロに抑えることが可能です。ただし、この特例を利用すると、新居で購入した際の「住宅ローン控除」が一定期間併用できなくなるという制限があります。どちらの制度を利用した方がトータルで得になるかは、売却益の大きさと新居のローン借入額によって変わるため、国税庁のサイトなどで最新の要件を確認しつつ、シミュレーションを行うことが重要です。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

買い換え特例で課税を繰り延べる

「特定の居住用財産の買換え特例」を利用すれば、売却益が出た際の税金を、将来その買い換えた物件を売却するときまで先送りにすることができます。今すぐ税金を支払う必要がなくなるため、その分の資金を新居の購入代金にフル活用できるのが大きなメリットです。ただし、この制度はあくまで「課税の繰り延べ」であり、免除されるわけではない点に注意してください。適用を受けるには、売却する物件の所有期間が10年を超えていることや、新居の床面積が一定以上であることなど、細かい要件をすべて満たす必要があります。

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

譲渡損失の損益通算を利用する

もしマンションが購入時よりも安く売れてしまい、損失（マイナス）が出てしまった場合でも、税制上のメリットを享受できます。この損失をその年の給与所得など他の所得から差し引く「損益通算」を行うことで、所得税や住民税を軽減させることが可能です。1年で引ききれなかった損失は、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できるため、買い替え後の数年間の税負担を大きく抑える効果があります。この適用を受けるためには、売却した年の翌年に必ず確定申告を行う必要があり、忘れてしまうと還付を受けられなくなるため注意しましょう。

【関連記事】名古屋のマンションは値崩れする？今後の価格推移と資産価値が落ちにくいエリアを解説！

参考：居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除を税理士が解説

参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

マンション買い替えを成功させる手順

買い替えを成功させるためには、正しい順番でタスクをこなしていくことが不可欠です。焦って物件を探し始める前に、まずは全体の流れを把握して、一歩ずつ着実に進めていきましょう。

手順1　現在の住まいの査定を依頼

まずは自分たちのマンションが市場でどれくらいの価値があるのかを把握することからスタートします。不動産会社による査定には、AIを用いた簡易的な「机上査定」と、実際に現地を確認する「訪問査定」の2種類があります。買い替えを具体的に検討する段階では、建物の状態や眺望、室内の使用状況を反映させた訪問査定を受け、より正確な売却予想価格を出してもらうことが重要です。複数の会社に依頼することで、提示価格の根拠を比較し、信頼できるパートナーとなる担当者を見極めることができます。

手順2　買い替え全体の予算を策定

査定価格が出たら、ローンの残債や諸費用を差し引いて、新居に充てられる自己資金を算出します。この際、無理のない月々の返済額から逆算した借入可能額を加え、全体の予算上限を確定させます。予算が決まらないまま物件探しを始めてしまうと、希望条件だけが膨らんでしまい、いざ契約という時に資金が足りず断念するという事態になりかねません。仲介手数料や税金、引っ越し費用まで含めた詳細な資金計画表を作成し、不測の事態に備えた予備費も考慮しておくことが、精神的な安定に繋がります。

手順3　売却活動と新居探しを開始

予算が固まったら、いよいよ本格的な売却活動と新居探しを並行して進めます。売り先行の場合は売却の媒介契約を結び、内覧の対応などを優先させながら、並行してエリアの相場観を養うために物件見学を行います。買い先行の場合は、理想の物件に出会った際に即断できるよう、住宅ローンの事前審査を通しておくことが大切です。不動産会社に「良い物件があればすぐに今の家を売り出す準備がある」という姿勢を見せておくことで、非公開情報の提供や価格交渉において有利に働くこともあります。

手順4　売買契約と決済を同日に行う

最も理想的なゴールは、売却の決済（代金受領）と購入の決済（代金支払い）を同じ日に行うことです。午前中に売却の決済を行ってローンを完済し、その足で午後に新居の決済を行えば、資金の移動がスムーズになり、二重ローンの期間や仮住まいの必要性を最小限に抑えられます。ただし、この同日決済を実現するには、買主と売主双方のスケジュール調整や銀行側の手続きが非常にタイトになるため、経験豊富な不動産会社の協力が欠かせません。余裕を持って1〜2週間の幅を持たせた引き渡し猶予の特約を設けるなど、柔軟な契約内容を検討してください。
【関連記事】マンション購入の流れを8ステップで解説！初心者でも失敗しないためのポイントとは？

まとめ

マンションの買い替えは、タイミングの見極めと精緻な資金計画が成功の鍵を握ります。本記事の要点をまとめます。

1. 築10年前後の需要が高い時期や低金利のタイミングを逃さず、家族のライフステージの変化に合わせて計画を立てる。

2.資金状況に応じて「売り先行」か「買い先行」を選択し、無理のないスケジュールで住み替えを進める。

3.住宅ローンが残っている場合でも、住み替えローンの活用や税制上の特例を組み合わせることで、スムーズな買い替えは十分に可能である。

これらのポイントを押さえて準備を進めることで、リスクを抑えながら理想の新居での新しい生活をスタートさせることができます。まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼し、現在の資産価値を確認することから始めてみてください。

当記事の中の人

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