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中古住宅は新築に比べて手頃な価格が魅力ですが、物件の表示価格だけで資金計画を立ててしまうと、「思った以上にお金がかかった」と後悔することになりかねません。住宅購入には、物件価格とは別に「諸費用」と呼ばれる様々なお金が必要です。
この記事では、中古住宅の購入にかかる諸費用の相場や具体的な内訳、いつ支払うのか、そして少しでも安く抑えるための方法まで、初めての方にも分かりやすく解説します。安心して理想の住まいを手に入れるために、まずは必要なお金の全体像をしっかり把握しましょう🙆‍♀️

contents

• 中古住宅の購入にかかる諸費用とは？
• 【一覧】中古住宅購入の諸費用の内訳
• 【物件価格別】諸費用のシミュレーション
• 諸費用を支払うタイミングはいつ？
• 中古住宅の諸費用を安く抑える方法は？
• 忘れがちな「諸費用以外」の費用
• まとめ

中古住宅の購入にかかる諸費用とは？

中古住宅の購入における「諸費用」とは、物件本体の価格以外に必要となる税金や各種手数料の総称です。これらは住宅ローンに含められない場合も多く、自己資金として現金で用意しておくことが求められるため、事前の準備が非常に重要になります。

諸費用の相場は物件価格の6%～9%

中古住宅の購入にかかる諸費用の金額は、物件の価格や住宅ローンの借入額によって変動しますが、一般的に物件価格の6%～9%が目安とされています。例えば、3,000万円の物件なら180万円～270万円程度の諸費用がかかる計算です。 これは決して小さな金額ではないため、物件探しの初期段階から予算に組み込んでおく必要があります。
🔗参考：価格を知ろう

諸費用は現金で用意するのが基本

諸費用は、原則として住宅ローンの融資実行（物件の引き渡し）までに現金で支払うものがほとんどです。最近では、金融機関によっては諸費用も住宅ローンに含めて借り入れできる「オーバーローン」という商品もありますが、借入額が増える分、毎月の返済負担が重くなる点には注意が必要です。安心して新生活をスタートするためにも、できる限り現金で準備しておくことをおすすめします。
🔗参考：価格を知ろう

【一覧】中古住宅購入の諸費用の内訳

それでは、具体的にどのような費用がかかるのか、主な項目を一つずつ見ていきましょう。何に、誰に、なぜ支払う費用なのかを理解することが大切です👍

仲介手数料

不動産会社に物件の紹介や売買契約のサポートを依頼した場合に支払う成功報酬です。法律で上限額が定められており、「（売買価格の3%+6万円）+消費税」が一般的な計算式となります。諸費用の中で最も大きな割合を占める費用の一つです。
🔗参考：国土交通省「住まリテ住まいにはどんな費用がかかる？」

印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代のことで、契約金額に応じて税額が決まる国税です。例えば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、本則税率は2万円ですが、現在は軽減措置により1万円となっています。
🔗参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

購入した土地や建物の所有権を法務局に登記する際にかかる税金です。税額は、固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出されます。中古住宅の場合、土地と建物で税率が異なり、こちらも軽減措置が適用される場合があります。
🔗参考：国税庁「登録免許税の税額表」

司法書士への報酬

所有権移転登記や、住宅ローンを組む際の抵当権設定登記など、複雑な登記手続きを代行してもらう司法書士に支払う報酬です。報酬額は司法書士事務所によって異なりますが、おおよそ5万円～15万円程度が相場です。
🔗参考：【2025年最新】司法書士の費用・料金相場｜不動産名義変更の報酬体系を明確公開

住宅ローン関連費用

住宅ローンを借りる金融機関に支払う費用です。主に、ローン保証会社に支払う「ローン保証料」と、金融機関に支払う「事務手数料」があります。これらの費用は金融機関によって大きく異なるため、ローンを選ぶ際の重要な比較ポイントになります。

🔗参考：住宅ローンの事務手数料とは？相場や保証料との違いを解説！

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。そのため、年の途中で物件を売買した場合、引き渡し日を基準として、買主が日割りで売主の負担分を支払うのが一般的です。

🔗関連記事：🏠中古住宅購入後の固定資産税負担を解説

火災保険料・地震保険料

住宅ローンを組む際、多くの金融機関で火災保険への加入が必須とされています。 火災や自然災害から大切なマイホームを守るための保険です。補償内容や保険期間によって保険料は変動し、地震保険は任意加入となります。
🔗参考：住宅ローン契約の際は地震保険の加入も必要？地震保険について解説｜住宅ローン｜SBI新生銀行

不動産取得税

土地や建物を取得した際に、一度だけ都道府県から課税される税金です。忘れた頃（入居後半年～1年後）に納税通知書が届きます。一定の要件を満たす住宅は大幅な軽減措置を受けられるため、忘れずに申告手続きを行いましょう。

【物件価格別】諸費用のシミュレーション

ここでは、具体的な物件価格を例に、諸費用が総額でどのくらいになるのかをシミュレーションしてみましょう。あくまで一般的な目安であり、物件の条件や利用する金融機関によって金額は変動します🏠

2,000万円の中古住宅を購入した場合

3,000万円の中古住宅を購入した場合

諸費用を支払うタイミングはいつ？

諸費用は一度にまとめて支払うわけではなく、購入のプロセスに応じて複数回に分けて支払います。どのタイミングで、いくらくらいの現金が必要になるのかを事前に把握しておくことが重要です🙌

売買契約時

物件の購入申し込みが通り、売主と売買契約を結ぶタイミングです。この時に、売主へ「手付金」（物件価格の5%～10%程度）を、不動産会社へ「仲介手数料の半金」を、そして契約書に貼る「印紙税」を支払うのが一般的です。

住宅ローン契約時

金融機関との間で住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結ぶタイミングです。この契約書にも「印紙税」がかかります。金融機関によっては、この時に事務手数料や保証料の支払いが必要な場合もあります。
🔗参考：【ホームズ】中古住宅購入にかかる諸費用　契約～引渡し | 住まいのお役立ち情報

物件の引き渡し時

最も多くの支払いが集中するのがこのタイミングです。自己資金から物件の残代金と手付金を差し引いた額、仲介手数料の残金、登記費用（登録免許税と司法書士報酬）、固定資産税の清算金、火災保険料などを支払います。
🔗参考：【ホームズ】中古住宅購入にかかる諸費用　契約～引渡し | 住まいのお役立ち情報

入居後

新しい生活が始まってから支払いが必要になるのが「不動産取得税」です。入居後、数ヶ月から1年ほどで都道府県税事務所から納税通知書が届きます。軽減措置の申請を忘れないようにしましょう。
🔗関連記事：中古マンションの築年数は何年までが限界？購入前に知るべき7つのポイント

中古住宅の諸費用を安く抑える方法は？

少しでも総支払額を抑えたいと考えるのは当然です。ここでは、諸費用を節約するためのいくつかの方法をご紹介します🔍

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

仲介手数料は法律で上限が定められているだけで、それより安く設定することは可能です。不動産会社によっては「仲介手数料半額」や「定額制」を打ち出しているところもあります。ただし、サービスの質や内容も考慮して慎重に選びましょう。
🔗参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法（34条の2）」

火災保険のプランを見直す

不動産会社や金融機関から提案される火災保険にそのまま加入するのではなく、複数の保険会社から見積もりを取り、補償内容を比較検討することが重要です。不要な補償を外すことで、保険料を抑えられる場合があります。

住宅ローン諸費用が安い金融機関を選ぶ

ローン保証料の方式（一括前払い型か金利上乗せ型か）や、事務手数料の金額は金融機関によって大きく異なります。金利だけでなく、これらの諸費用も含めた総返済額で比較検討することが、賢い住宅ローン選びのポイントです。

各種税金の軽減措置を活用する

登録免許税や不動産取得税には、一定の要件を満たすことで適用される軽減措置があります。築年数や床面積などの条件を確認し、適用漏れがないように司法書士や不動産会社に相談しながら、確実に手続きを行いましょう。
🔗参考：国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

忘れがちな「諸費用以外」の費用

諸費用の予算とは別に、中古住宅の購入後にかかる可能性のある費用についても計画に入れておくことが大切です💧

リフォーム・リノベーション費用

中古住宅は、自分たちのライフスタイルに合わせて間取りを変更したり、内装を新しくしたりできるのが魅力です。どの程度の修繕やリフォームが必要か、物件の状態をよく確認し、あらかじめリフォーム費用も予算に含めておきましょう。
🔗関連記事：中古マンション購入とリフォームのポイント〜老後を見据えた選択肢〜

引っ越し費用・家具家電購入費

現在の住まいからの引っ越し代や、新しい家に合わせた家具やカーテン、照明、家電などの購入費用も必要になります。これらも合計すると数十万円～数百万円になることもあるため、 事前にリストアップして予算を立てておくと安心です。

🔗参考：
①あなたの住宅購入諸費用に、家具家電や引越し費用は含んでいる？ | スーモジャーナル – 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト

②引っ越し料金の費用・相場はいくら？総額や安くするコツ｜引越し見積もり･比較【SUUMO】

まとめ

中古住宅の購入には、物件価格の6%～9%にも及ぶ諸費用がかかります。仲介手数料や税金、ローン関連費用など、その内訳は多岐にわたります。これらの費用は原則として現金で支払う必要があるため、物件探しと並行して、早い段階から資金計画を立てることが成功の鍵となります。今回解説した費用の内訳や相場、支払いのタイミングをしっかりと理解し、予期せぬ出費に慌てることのないよう、余裕を持った資金計画で理想のマイホーム購入を実現してください😊

当記事の中の人

不動産チーフマネージャー

宮田　一馬　

宅地建物取引士／空き家マイスター

リノベーションコーディネーター

自己紹介 ——
大手不動産仲介会社で培った経験を活かして、皆様の不動産購入・売却をお手伝いいたします。

お客様が安心して不動産売買ができるよう誠心誠意ご対応いたします。

好きな食べ物 ——
・マルセイバターサンド

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