#不動産チーフマネージャー／宮田#不動産コラム
2025/11/01
中古住宅購入時の確定申告は必要？基礎知識👌
中古住宅の購入を検討されているみなさまへ――「購入したら確定申告が必要？」「どんな税制優遇があるの？」といった疑問をお持ちではないでしょうか。
当ブログでは、購入後に確定申告が必要となるケース、申告によるメリット、具体的な手続き・必要書類、さらに中古住宅購入時ならではの税金制度や購入検討時のポイントまでを、わかりやすく整理してご紹介します。
名古屋市内で中古住宅売買・リノベーションを手がける「 リビコン 」がお届けする専門的な情報、ぜひご活用ください🙌
contents
中古住宅購入後に確定申告が必要なケースとは？
中古住宅を購入したあと、必ずしも確定申告が必要というわけではありません。ですが、以下のようなケースでは 確定申告を行うことで、税制優遇や控除の適用を受けることが可能です💴
住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローンを借りて中古住宅を取得した場合、適用要件を満たせば 住宅借入金等特別控除（通称「住宅ローン控除」） を受けることができます。（参考リンク） 国税庁
中古住宅がこの控除対象になる主な条件として、以下が挙げられます。
中古住宅の場合、建築時期・耐震基準適合などの条件もあります（例：昭和57年（1982年）以降の建築など）｡
また、初年度は確定申告が必要で、2年目以降は勤務先の年末調整で対応できるケースがあります（給与所得者の場合）｡
リフォーム費用に対する控除の可能性
中古住宅を購入後にリノベーション・リフォームを行う場合、一定の要件を満たせば「長期優良住宅化改修」や「省エネ改修」などの税制優遇を受けられることもあります。
ただし、住宅ローン控除との併用ができない制度もあるため、ご注意が必要です。SUUMO+1
譲渡所得税の特別控除について
中古住宅購入とは逆に「住宅を売却した」場合には、譲渡所得税の特別控除（居住用財産の3,000万円特別控除など）が関係しますが、購入時の確定申告とはやや別のフェーズです。中古住宅を将来売却する際の税務対策として、購入時から取得コスト・維持費を整理しておくことが望ましいでしょう。
住宅取得資金贈与の非課税制度
親や祖父母などから住宅取得資金の贈与を受けた場合には、一定額まで非課税となる制度があります。中古住宅購入を機に親の支援を受けるケースでは、この制度の活用と確定申告の要否を併せて検討すべきです。
中古住宅購入で知っておくべき税制の基礎
中古住宅取得にあたっては、購入時・取得時にかかる税金（例：不動産取得税、登録免許税、固定資産税の軽減特例など）を前もって把握することが大切です。例えば、不動産取得税軽減特例の対象となる場合、所定の申告手続きを行う必要があります。 LIFULL HOME’S+1
これらを踏まえると、購入後「確定申告をしたほうがいいか、しなくていいか」を判断するためには、上記の控除・優遇制度を活用できるかどうかを確認することがポイントとなります。
確定申告を行うメリット
中古住宅購入後に確定申告をきちんと行うことで、次のようなメリットが得られます。
税金の還付を受けることができる
住宅ローン控除など適用できる制度があれば、確定申告を通じて所得税から控除（還付）を受けることができます。中古住宅では、たとえば「借入限度額2,000万円×控除率0.7％＝14万円／年」を10年間受けられるケースも紹介されています。 中古住宅のミカタ+1
そのため、申告を忘れると「利用できた控除を逃してしまう」ことにもなりかねません。購入後すぐに「確定申告の必要性」を整理しておきましょう。
節税効果を最大限に活用する方法
確定申告を適切に行うことで、払う税金を軽くできる仕組みを活用できます。例えば、控除の適用条件を満たしていれば、年末残高の0.7％が控除対象となることも。 slowl.jp+1
また、控除対象になる物件の性能（省エネ基準・耐震基準適合など）をあらかじめチェックすることで、より高い控除を受けられる可能性もあります。 LIFULL HOME’S+1
将来の税制変更に早く対応できる
税制は毎年改正される可能性があります。中古住宅に関する控除期間・上限なども、最近変更されています。例えば中古住宅の控除期間が「10年」が基本となってきています。 不動産SHOPナカジツ+1
購入後すぐに確定申告の流れ・必要書類を整理しておくことで、将来の制度変更にスムーズに備えられます。
家計管理における意識向上
確定申告を自分ごととして捉えることで、住宅購入・ローン返済・税金・維持費などをトータルに見通すきっかけになります。中古住宅購入後の「維持費」「税金」「ローン返済計画」などを整理することで、家計の見通しも立てやすくなります。
控除適用で実質負担を軽減する手法
控除など制度を適用することで、実質的な購入・所有コストを軽くできるケースがあります。例えば、ローン控除を適用して「所得税＋住民税」が軽減される分、住宅購入時・所有時の総コストが抑えられる可能性があります。中古住宅購入の際には「税金も含めた総支出」を意識することが重要です。
確定申告の手続きと必要書類
では、実際に中古住宅購入後に確定申告を行う場合、どのような手続き・書類を準備すれば良いのかを整理します🥸
初めての確定申告に必要なステップ
1.住宅に入居した翌年の確定申告期間中（通常は2月16日～3月15日）に申告を行う。中には「還付申告」として5年以内まで遡ることも可能です。
2.申告書類を作成し、必要書類を添付・税務署に提出または電子申告（e‑Tax）を行う。
3.控除の適用を受けるため、入居後の条件・必要書類・ローン残高証明などを揃えておく。
申告時に揃えておくべき書類一覧
中古住宅購入＋住宅ローン控除を前提にすると、主に以下の書類が必要となります。 （参考リンク）
- 確定申告書（所定様式）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書（控除対象を計算する様式）
- 源泉徴収票（給与所得者の場合）や所得証明書など所得関係の資料
- 年末時点の住宅ローン残高証明書（金融機関発行）
- 不動産売買契約書／工事請負契約書の写し（建物取得・改修の場合）
- 登記事項証明書（建物・土地）
書類の提出方法と期限について
確定申告の提出期間は、一般的には翌年の2月16日〜3月15日（例年）となります。初年度を逃すと控除を受けられないこともあるため、入居直後から準備を進めましょう。
提出方法として、税務署への持参、郵送、または e‑Tax（電子申告）が利用できます。
提出後、税務署から還付金額や控除適用の可否について通知が届く場合があります。
もし提出を忘れてしまった場合でも「還付申告」という形で5年以内に提出すれば控除を受けられるケースがありますが、早めの対応が望ましいです。
申請における具体的な注意点
中古住宅の場合、控除対象とならない物件が存在します（例えば、床面積が50㎡未満、住宅ローン返済期間が10年未満、取得後6か月以内に入居していないなど）｡
控除額が所得税額を上回る場合、住民税から控除される枠（上限9万7,500円）を超えると適用されないこともあります。
住宅ローン控除と、リフォーム等の別制度を重複して適用できない場合もあるため、どの制度を使うかを事前にシミュレーションすることが重要です。
中古住宅購入における税金制度
購入時から所有中、将来的な売却時まで見据えて、主な税金制度を理解しておくことが大切です😊
中古住宅に適用される主な税制優遇
中古住宅を購入する際、以下のような優遇制度が活用できるケースがあります。
（参考リンク） LIFULL HOME’S
- 住宅ローン控除（前述）
- 不動産取得税・登録免許税・固定資産税の軽減措置など
- 長期優良住宅・省エネ住宅など、性能の高い住宅を取得した場合の追加優遇。
不動産取得税とその軽減措置
住宅を取得した際にかかる地方税「不動産取得税」についても注意が必要です。中古住宅でも、一定の軽減特例が設けられています。例えば、固定資産税評価額×3％の税率が適用されていたり、課税標準額から控除できる仕組みがあります。
購入後には、所定の申告等を行う必要があるため、売買契約時・登記時に税の適用条件を確認しておきましょう。
登録免許税の適用について
住宅の所有権移転登記や抵当権設定登記の際にかかる「登録免許税」も、住宅用家屋の軽減税率が適用される場合があります。ただし、中古住宅＋一定の条件を満たす必要があります。
固定資産税の算出法と特例
所有後に毎年かかる「固定資産税」についても、住宅用地軽減や経過措置などが設けられている自治体があります。中古住宅取得時には、この点も踏まえて所有コストを計算しておくと安心です。
住宅ローン控除の詳細な見直し
最近の税制改正により、住宅ローン控除の適用条件・控除期間・借入限度額などが見直されています。中古住宅では、控除期間が「10年」が基本となってきており、借入限度額も「一般住宅では2,000万円」などと定められています。 （参考リンク） 中古住宅のミカタ
中古住宅購入を検討する際のおすすめポイント
最後に、購入検討段階で押さえておきたいポイントを整理します🔍
購入前に考慮すべき資金計画
中古住宅購入では、物件価格のほかに税金・登記費用・リノベーション費用・維持管理費なども発生します。加えて、税制優遇（控除）をどこまで使えるかも資金計画に影響します。確定申告による控除を前提に、実質的なコストを試算しておきましょう。
物件選びで重要なポイント
中古住宅を選ぶ際には、控除対象になり得る物件かどうか（耐震基準・床面積・築年数など）を事前に確認することが重要です。税制優遇が適用されないと、思ったほどコスト軽減できないケースもあります。例えば「昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準適合）などが条件」という情報もあります。
仲介業者の選定と交渉のコツ
信頼できる不動産会社・仲介業者を選ぶことで、物件の税制優遇制度の適用可否、リノベーションによる税制メリットなどを丁寧に確認・サポートしてもらえます。名古屋市内・近郊で中古住宅＋リノベーションを得意とする当社「リビコン」も、税制視点を含めた物件紹介・資金計画をご支援いたします。
購入後の維持管理費を抑える方法
購入後は、維持管理・修繕・固定資産税などトータルコストを意識しましょう。税制優遇を活かすためにも、リフォーム履歴・性能向上状況を整理しておくことが、将来の売却（譲渡所得税）や次の買い替えにも役立ちます。
中長期的な資産価値の見込み
中古住宅購入＋リノベーションは、家族構成の変化やライフスタイルの変化に対応しやすい点が魅力です。税制優遇（住宅ローン控除など）を活用することで、初期コスト・維持コストのバランスをとりながら、将来的な資産価値も視野に入れた購入を目指しましょう。
まとめ
中古住宅購入後の確定申告は、必ずしも「全員が毎年申告しなければならない」というわけではありませんが、 税制優遇を受けるためには初年度の申告が極めて重要です。特に、住宅ローン控除やリノベーションに伴う控除を利用したい方は、購入前・購入後に条件を整理し、確定申告の流れ・書類を早めに準備するのが賢明です。
名古屋市で中古住宅売買・リノベーションを行う「 リビコン 」では、税制や資金計画も含めた総合的なご提案が可能です。中古住宅購入をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください👌
当記事の中の人
不動産チーフマネージャー
宮田 一馬
宅地建物取引士／空き家マイスター
リノベーションコーディネーター
自己紹介 ——
大手不動産仲介会社で培った経験を活かして、皆様の不動産購入・売却をお手伝いいたします。
お客様が安心して不動産売買ができるよう誠心誠意ご対応いたします。
好きな食べ物 ——
・マルセイバターサンド
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