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名古屋でのマンション購入は、多くの人にとって一生に一度の大きな買い物です。だからこそ、「絶対に失敗したくない」という気持ちは誰しもが持っているものでしょう。

しかし、価格や見た目だけで選んでしまい、後から「こんなはずではなかった」と後悔するケースも少なくありません。

実は、「買ってはいけないマンション」には、いくつかの共通した特徴が存在します。

この記事では、名古屋でマンション購入を検討している方へ向けて、避けるべき物件の具体的な特徴から、失敗しないための対策、そして逆におすすめできるエリアまで、専門的な視点から分かりやすく解説していきます。

あなたの理想の住まい選びの確かな一歩として、ぜひ最後までお役立てください。

contents

• 名古屋で買ってはいけないマンションに共通する7つの特徴
• 購入を避けるべきタイミングとは？
• 新築マンションにも注意が必要な理由
• 失敗しないために！購入前にやるべき5つの対策
• 逆に名古屋で買うなら？おすすめエリア3選
• まとめ：特徴を理解し後悔のないマンション選びを

名古屋で買ってはいけないマンションに共通する7つの特徴

名古屋で後悔しないマンション選びをするためには、まず「買ってはいけない物件」の共通点を理解することが重要です。

ここでは、資産価値や将来の住み心地に大きく影響する7つの特徴を解説します。

【特徴1】災害リスクの高い土地に建っている

まず最も重要なのが、マンションが建っている土地の安全性です。

名古屋市は地形的に、東部の丘陵地帯と西部の低地帯に大別され、特に西部エリアは海抜ゼロメートル地帯も多く、水害リスクが比較的高いと言われています。

具体的には、市のハザードマップで洪水や内水氾濫による浸水が想定されているエリアです。

こうした土地の物件は、万が一の際に被害を受ける可能性が高いだけでなく、将来的に資産価値が大きく下落するリスクを抱えています。

物件を検討する際は、価格や間取りだけでなく、必ずハザードマップでその土地がどのようなリスクを抱えているかを確認する習慣をつけましょう。

【特徴2】最寄り駅から徒歩10分以上かかる

マンションの大きな魅力の一つは「利便性」です。その指標となるのが、最寄り駅からの距離です。一般的に、徒歩10分（約800m）を超えると、特に雨の日や荷物が多い日の負担が大きくなり、利便性が低いと判断されがちです。また、不動産の資産価値評価においても、「駅徒歩10分」は一つの壁とされており、それを超えると価値が下がってしまう傾向にあります。 将来的に売却や賃貸を考えた場合、駅からの距離は買い手や借り手を見つける上で重要なポイントになるため、慎重な判断が必要です。

【特徴3】管理組合の財政が健全ではない

マンションは「管理を買え」という格言があるほど、管理状態が重要視されます。特に、建物の大規模修繕のために積み立てられる「修繕積立金」が計画通りに集まっていないマンションは危険です。 積立金が不足していると、いざ修繕が必要になった際に、一時金として高額な費用を請求されたり、修繕自体が先送りになって建物が劣化したりする恐れがあります。内覧時には、長期修繕計画書や過去の修繕履歴、現在の積立金総額などについて、不動産会社を通じて必ず確認し、財政状況が健全かどうかを見極めることが不可欠です。

【特徴4】共用部の管理が行き届いていない

エントランスや廊下、ゴミ置き場といった共用部分は、そのマンションの「顔」とも言える場所です。これらの場所が汚れていたり、整理整頓されていなかったりする場合、管理体制がずさんであるか、住民のモラルが低い可能性があります。 ポスト周りにチラシが散乱している、駐輪場が乱雑であるといった状態は、快適な生活を脅かすだけでなく、物件の資産価値を低下させる要因にもなります。内覧の際は、専有部だけでなく共用部の隅々まで自分の目でチェックすることが大切です。

【特徴5】旧耐震基準で建てられている

建物の安全性に直結するのが耐震基準です。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前の建物は「旧耐震基準」で建てられています。 旧耐震基準のマンションが全て危険というわけではありませんが、震度6強以上の大きな地震に対する安全性が現行基準より低い可能性があります。また、金融機関によっては住宅ローンの審査が厳しくなったり、将来の売却時に買い手が見つかりにくくなったりするデメリットもあります。価格が安くても、安心と安全には代えられません。耐震診断の有無や補強工事の実施状況を確認しましょう。

【特徴6】定期借地権付きの物件である

相場より著しく価格が安いマンションの中には、「定期借地権付き」のものがあります。これは、建物は所有できますが、土地は地主から借りているという形態です。 契約期間が満了すると、基本的には建物を解体して土地を更地で返還しなければなりません。つまり、住める期間が限られており、土地という資産が手元に残らないのです。将来的な資産価値を重視する方や、永住を考えている方にとっては、リスクの大きい選択と言えるでしょう。

【特徴7】総戸数が20戸以下と極端に少ない

マンションの総戸数が少ないと、一戸あたりの管理費や修繕積立金の負担が重くなる傾向です。 例えば、大規模修繕で多額の費用が必要になった場合、戸数が少ないとその負担が各戸に大きくのしかかります。また、住民同士のコミュニティが密になりすぎることで、人間関係のトラブルが起きやすいという側面も指摘されています。ある程度の規模があるマンションの方が、スケールメリットによって管理コストが安定し、プライバシーも保ちやすいと言えるでしょう。

購入を避けるべきタイミングとは？

物件自体の特徴だけでなく、「いつ買うか」というタイミングも重要です。市場の状況を見誤ると、高値掴みをしてしまう可能性があります。

不動産価格が高騰している時期

「早くしないと、もっと値上がりするかも」と焦ってしまう気持ちも分かりますが、不動産価格が明らかに高騰している時期の購入は慎重になるべきです。 近年、名古屋市のマンション価格は上昇傾向にありますが、相場が過熱しているタイミングで購入すると、その後の価格下落リスクを大きく背負うことになります。市場の動向を冷静に見極め、「買える時」ではなく「納得して買える時期」を選ぶ視点が大切です。

住宅ローンの金利が上昇している時期

住宅ローンは、数十年にわたって返済が続きます。そのため、金利の動向は総支払額に大きな影響を与えます。 金利が上昇傾向にある局面でローンを組むと、特に変動金利の場合は将来的に返済額が増加し、家計を圧迫するリスクがあります。物件価格だけでなく、金利のトレンドも考慮に入れ、無理のない資金計画を立てることが、後悔しないための鉄則です。

新築マンションにも注意が必要な理由

「新築なら安心」と考える方は多いかもしれませんが、実は新築マンションにも注意すべき点があります。

「新築プレミアム」による価格下落リスク

新築マンションの販売価格には、広告宣伝費やデベロッパーの利益などが上乗せされた「新築プレミアム」が含まれています。 そのため、誰かが一度でも入居した瞬間に「中古物件」となり、このプレミアム分が剥がれ落ちて価格が急落する傾向があります。特に購入後数年間の価格下落率は大きくなることが多く、短期での売却を考えると損をする可能性が高いことを理解しておくことが必要です。

入居者や管理の質が未知数である

中古マンションであれば、すでに入居している住民の雰囲気や、管理組合の運営状況を事前に確認することができます。 しかし、新築マンションの場合は、どのような人が隣人になるのか、管理組合が円滑に機能するのかは、住み始めてみないと分かりません。これは、将来の住み心地を左右する上で、無視できないリスクと言えるでしょう。

失敗しないために！購入前にやるべき5つの対策

「買ってはいけないマンション」を避けるためには、購入前の準備が何よりも大切です。ここでは、最低限やっておくべき5つの対策を紹介します。

【対策1】ハザードマップで土地の安全性を確認する

繰り返しになりますが、安全性の確認は基本中の基本です。名古屋市が公開している「なごやハザードマップ」などを活用し、検討している物件が洪水、内水氾濫、地震による液状化などのリスクを抱えていないか、自分の目で必ず確認してください。 インターネットで誰でも簡単に見ることができます。

【対策2】複数の不動産会社から情報を集めて比較する

不動産会社はそれぞれ得意なエリアや物件種別が異なります。一社だけに絞らず、複数の会社に相談することで、より多角的な視点から物件を提案してもらうことが可能です。 営業担当者の知識や対応力を比較することで、本当に信頼できるパートナーを見つけることにも繋がります。一括査定サイトなどを利用するのも効率的です。

【対策3】譲れない条件を3つに絞り込む

「駅近」「南向き」「広いリビング」など、理想を挙げればきりがありません。しかし、すべての条件を満たす物件を見つけるのは困難です。そこで、「これだけは絶対に譲れない」という条件を3つに絞り込むことをお勧めします。 軸が明確になることで、物件情報に振り回されることなく、効率的に理想の住まいを探すことができます。

【対策4】管理組合の運営状況を必ずチェックする

気になる物件が見つかったら、購入申し込みの前に「重要事項調査報告書」という書類を取り寄せてもらいましょう。 これには、修繕積立金の総額や滞納状況、長期修繕計画の内容など、管理組合の運営に関する重要な情報が記載されています。数字や計画に目を通し、将来にわたって安心して住めるマンションかどうかを判断してください。

【対策5】住宅ローン以外の費用を含めた資金計画を立てる

マンション購入にかかる費用は、物件価格だけではありません。管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険料、駐車場代など、毎月・毎年支払う「ランニングコスト」が発生します。 これらの費用を考慮せずにローンを組むと、後々の生活が苦しくなる可能性があります。物件価格だけでなく、維持費を含めたトータルコストで資金計画を立てることが重要です。

逆に名古屋で買うなら？おすすめエリア3選

ここまで避けるべき物件の特徴を解説してきましたが、最後に視点を変えて、名古屋で積極的に検討したいおすすめのエリアをご紹介します。

資産価値で選ぶなら「名古屋駅周辺」

将来的な資産価値を最も重視するなら、リニア中央新幹線の開業を控え、再開発が進む「名古屋駅周辺」が筆頭候補です。 交通の結節点としての圧倒的な利便性に加え、商業施設やオフィスの集積により、今後も高い需要が見込まれます。価格は高めですが、その分、価値が落ちにくいという大きなメリットがあります。

子育て環境を重視するなら「藤が丘駅周辺」

子育て世代に人気が高いのが、名東区にある「藤が丘駅周辺」です。地下鉄東山線の始発駅で座って通勤できる利便性がありながら、駅から少し歩けば緑豊かな公園が点在する落ち着いた住環境が広がっています。 教育施設や塾も充実しており、ファミリー層が多く住んでいるため、地域コミュニティの面でも安心感があります。

落ち着いた暮らしを求めるなら「星ヶ丘駅周辺」

洗練された雰囲気と穏やかな住環境を両立したい方には、千種区の「星ヶ丘駅周辺」がおすすめです。 星ヶ丘三越や星ヶ丘テラスといった商業施設がありながら、一歩入ると静かな住宅街が広がる文教地区です。治安の良さにも定評があり、質の高い暮らしを求める方に適しています。

まとめ：特徴を理解し後悔のないマンション選びを

今回は、名古屋で「買ってはいけないマンション」の具体的な特徴から、失敗しないための対策、おすすめのエリアまでを解説しました。

災害リスクの高い土地を避け、管理状態の良好な物件を、適切なタイミングで見極めることが重要です。そのためには、ご自身で情報を集め、専門家である不動産会社の力も借りながら、多角的に物件を評価する視点を持つことが不可欠です。

この記事で紹介したポイントが、あなたの後悔のないマンション選びの確かな一助となることを願っています。

当記事の中の人

チーフマネージャー

加藤秀幸

自己紹介 ——
中古＋リフォームは「暮らしに合わせる住まい」の第一歩。
地元に根ざしたアドバイスで、あなたらしい住まいづくりを応援します！

好きな食べ物 ——
・ジンギスカン
・ラーメン福

趣味 ——
・物件チラシ集め
・こっそり始めたInstagramで「愛犬の寝相」シリーズを更新中

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