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中古住宅の購入は、新築に比べて費用を抑えられる魅力的な選択肢です。しかし、その際に期待していた「住宅ローン控除」が、実は受けられないケースがあることをご存知でしょうか。特に中古住宅は、新築住宅にはない特有の条件が求められるため、「知らなかった」では済まされない大きな差額が生まれる可能性があります💧

この記事では、中古住宅で住宅ローン控除が受けられない代表的なケースから、その対処法、必要な手続きまでを分かりやすく解説します。これから中古住宅の購入を検討している方は、ぜひ最後までお読みいただき、後悔のない住まい選びにお役立てください🔍

contents

• そもそも住宅ローン控除（減税）とは？
• 【重要】中古住宅で住宅ローン控除が受けられない8つのケース
• もし住宅ローン控除が受けられない場合の対処法
• 住宅ローン控除を受けるための手続きと必要書類
• まとめ

そもそも住宅ローン控除（減税）とは？

住宅ローン控除は、賢くマイホームを手に入れるための非常に重要な制度です。まずは、この制度の基本的な仕組みと、中古住宅ならではの特徴について正しく理解しましょう👌

【内部リンク】🏠住宅購入前に知っておきたい！住宅ローン控除の基本とそのメリット

年末のローン残高の0.7%が税金から戻る制度

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末時点でのローン残高の0.7%を、最大13年間にわたって所得税や住民税から直接差し引くことができる制度です。 例えば、年末のローン残高が3,000万円だった場合、その0.7%にあたる21万円が、その年に納めた税金から還付（かんぷ）されたり、翌年の住民税が安くなったりします。これは、低金利が続く現在において、ローンの利息負担を大きく軽減してくれる効果があります。

中古住宅と新築住宅での控除の違い

住宅ローン控除は新築住宅だけでなく、中古住宅の購入でも利用できますが、控除の対象となる借入限度額や控除期間に違いが設けられています。一般的に、中古住宅は新築住宅に比べて借入限度額が低く設定されています。

※上記は子育て世帯・若者夫婦世帯以外の場合
（参考：国土交通省「住宅ローン減税」） このように、住宅の省エネ性能などによって細かく分類されていますが、中古住宅の控除期間は原則10年間と、新築の13年間に比べて短くなっています。

【重要】中古住宅で住宅ローン控除が受けられない8つのケース

では、具体的にどのような場合に住宅ローン控除が受けられなくなってしまうのでしょうか。ここでは、うっかり見落としがちなポイントを含め、8つの代表的なケースを解説します！

ケース1：自分で居住しない住宅の場合

住宅ローン控除は、あくまで「契約者本人が居住するための住宅」が対象です。 そのため、投資用のマンションや、別荘、親に住まわせるための家などは、たとえローンを組んで購入したとしても控除の対象外となります。

ケース2：住宅ローンの返済期間が10年未満の場合

この制度の適用条件として、「返済期間が10年以上の住宅ローンであること」が定められています。 繰り上げ返済によって返済期間が短縮され、結果的に10年未満になった場合、その年から控除は受けられなくなるため注意が必要です。

ケース3：合計所得金額が2,000万円を超えている場合

控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下である必要があります。 この所得には給与だけでなく、不動産収入や副業による収入なども含まれます。所得の判定は毎年行われるため、ある年に所得が2,000万円を超えて控除が受けられなくても、翌年の所得が2,000万円以下になれば、再び控除の対象となります。

ケース4：住宅の床面積が基準を満たしていない場合

購入する住宅の床面積にも基準があります。登記簿上の床面積が50平方メートル以上であることが原則です。ただし、合計所得金額が1,000万円以下の年に限り、40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅も対象となる緩和措置があります。

ケース5：定められた期間内に入居していない場合

住宅ローン控除を受けるには、住宅を取得してから6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる必要があります。 また、現行の制度は2025年末までの入居が対象とされています。 仕事の都合やリフォームの遅れなどで入居が遅れると、控除が受けられなくなる可能性があるため、スケジュール管理は非常に重要です。

ケース6：親族などから購入した住宅の場合

生計を共にしている親族や、特別な関係にある人（内縁関係の相手や、その親族など）から住宅を購入した場合は、住宅ローン控除の対象外となります。これは、身内間での売買を利用した不当な税金の還付を防ぐための措置です。

ケース7：贈与税の特例などをすでに利用している場合

住宅取得資金の贈与を受けた際に、「相続時精算課税制度」や「住宅取得等資金の非課税」といった贈与税の特例を利用した場合、その住宅については住宅ローン控除を受けられないことがあります。どの制度を利用するのが最も有利かは、個々の状況によって異なるため、税務署や税理士への事前相談が推奨されます。

ケース8：【最重要】耐震基準を満たしていない場合

中古住宅において、最も注意すべき点がこの「耐震基準」です。控除を受けるためには、現行の耐震基準を満たしていることが必須条件となります。具体的には、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

• 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であること。
• 「耐震基準適合証明書」や「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）」など、耐震性を証明する書類があること。
• 既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入していること。

特に、築年数が古い物件を検討している場合は、この耐震基準をクリアできるかが大きな分かれ目となります。

なぜ？中古住宅の耐震基準がこれほど重要な理由

「なぜ古いというだけで控除が受けられないのか」と疑問に思う方もいるでしょう。ここでは、住宅ローン控除において耐震基準が重視される背景と、基準を満たさない物件でも控除を受けるための具体的な方法を掘り下げて解説します🏠

1981年6月1日以降の「新耐震基準」が必須条件

日本の建築基準法における耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日に大きく改正されました。この日を境に、それ以前の基準を「旧耐震基準」、それ以降の基準を「新耐震基準」と呼びます。新耐震基準は「震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しない」ことを目標としており、住宅ローン控除の適用においても、この新耐震基準を満たしていることが安全性の証明として求められるのです。

旧耐震基準の物件でも控除を受けるための3つの方法

では、1981年5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の物件は、絶対に控除を受けられないのでしょうか。答えは「いいえ」です。以下のいずれかの方法で耐震性を証明できれば、築年数が古くても控除の対象となる道が残されています。

方法1：耐震基準適合証明書を取得する

建築士事務所などに依頼し、耐震診断を受けて基準に適合していることを証明する「耐震基準適合証明書」を取得する方法です。診断の結果、基準を満たさない場合は耐震改修工事が必要になります。証明書の取得には、調査費用や証明書発行費用として10万円〜15万円程度、改修工事を行う場合はさらに100万円以上の費用がかかることが一般的です。

方法2：既存住宅売買瑕疵保険へ加入する

既存住宅売買瑕疵（かし）保険は、購入後に見つかった住宅の欠陥（瑕疵）に対する補修費用を保証する保険です。この保険に加入するためには、専門家による建物の検査が必要であり、その検査項目の中に耐震基準が含まれています。保険に加入できれば、それが耐震性を満たす証明となり、控除の対象となります。保険料や検査費用として10万円前後が目安です。

方法3：認定長期優良住宅などの認定を受ける

耐震改修工事などを行い、所管行政庁から「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」といった認定を受けることでも、住宅ローン控除の適用が可能になります。これは、高いレベルの耐震性や省エネ性能を持つ住宅に対する優遇措置であり、控除の借入限度額も大きくなるメリットがあります。ただし、認定を受けるためのリフォームには相応の費用と時間がかかります。

もし住宅ローン控除が受けられない場合の対処法

様々な条件により、どうしても住宅ローン控除が受けられない場合もあります。しかし、そこで諦める必要はありません。控除以外の方法で負担を軽減したり、そもそも控除にこだわらないという考え方もあります📝

リフォームによる住宅性能の向上を検討する

耐震基準を満たさないことが原因で控除を受けられない場合、耐震リフォームを行うことで控除の対象となる可能性があります。さらに、断熱改修などを同時に行い、「認定長期優良住宅」などの認定を受けられれば、より有利な条件で控除が適用されることもあります。リフォーム費用はかかりますが、安全性と快適性の向上、そして将来の資産価値維持にも繋がります。

住宅ローン控除以外の減税制度を活用する

住宅に関する税金の優遇制度は、住宅ローン控除だけではありません。例えば、以下のような制度があります。

これらの制度を組み合わせることで、住宅ローン控除が受けられない場合でも、税負担を軽減することが可能です。

物件価格やリフォーム費用を含めた総額で判断する

住宅ローン控除による10年間の減税額は、最大で200万円（その他の住宅の場合）です。もちろん、これは非常に大きな金額です。しかし、控除を受けるためだけに、相場より著しく高い物件を選んだり、必要以上の大規模なリフォームを行ったりしては本末転倒です。物件の価格、立地、状態、そして将来必要なリフォーム費用など、すべてを総合的に考慮し、「本当に自分たちの家族にとって価値のある住まいか」という視点で判断することが最も重要です。

住宅ローン控除を受けるための手続きと必要書類

無事に控除の条件をクリアできたら、最後は手続きです。初年度と2年目以降で手続きが異なるため、流れをしっかり把握しておきましょう。

【初年度】会社員でも確定申告が必須

住宅ローン控除を受ける最初の年は、会社員であっても必ず自分で確定申告を行う必要があります。入居した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、必要な書類を揃えて税務署に提出します。最近では、国税庁のウェブサイト「e-Tax」を利用して、オンラインで申告を完結させることも可能です。

確定申告に必要な書類一覧

確定申告の際には、主に以下の書類が必要となります。早めに準備を始めましょう。

（参考：国税庁ウェブサイト）

【2年目以降】勤務先の年末調整で手続きが完了

初年度の確定申告を無事に行うと、その年の10月頃に税務署から「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が、残りの控除期間分（9年分または12年分）まとめて送られてきます。2年目以降は、この申告書と金融機関から送られてくる「住宅ローンの年末残高等証明書」を勤務先の年末調整の際に提出するだけで、手続きは完了します。

まとめ

中古住宅の住宅ローン控除は、新築とは異なる特有の条件、特に「耐震基準」が大きなポイントとなります。購入を検討する際は、物件の建築年月日を確認し、必要であれば「耐震基準適合証明書」の取得や「既存住宅売買瑕疵保険」への加入が可能かなど、不動産会社を通じて事前に確認することが不可欠です。本記事で解説した受けられないケースと対処法を参考に、賢く、そして安心して理想のマイホームを手に入れてください🥸

当記事の中の人

不動産チーフマネージャー

宮田　一馬　

宅地建物取引士／空き家マイスター

リノベーションコーディネーター

自己紹介 ——
大手不動産仲介会社で培った経験を活かして、皆様の不動産購入・売却をお手伝いいたします。

お客様が安心して不動産売買ができるよう誠心誠意ご対応いたします。

好きな食べ物 ——
・マルセイバターサンド

趣味 ——
・ゴルフ

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